老城区是新城发展蝶变中心，也是西安建设国际人文之都不可忽视的核心。结合解放门地区实证分析研究，现就老城区提品质和复兴发展形成思考建议如下。

一、老城区的三大“黑洞”

除去古城保护和规划控制等政策因素，老城区主要受制于三大“黑洞”：

1.企业外迁。近20年累计流失陕西烟草、电力设计院、西北建筑设计院、中国银行陕西省分行等一批年纳税额均在2亿以上的主力企业，也流失了陕汽集团等制造业骨干和产业基础。

2.产业空心。这是企业陆续外迁的一个结果，尤其是西安城市多中心和疫情冲击等因素影响，解放路等老城传统黄金商圈几乎“全军覆没”、“四大皆空”。

3.人口流失。企业外迁、住宅老化等使老城区基础消费能力特别是中高收入群体流失严重，消费频次和购买力下降明显，叠加疫情冲击，传统实体商业企业和街区陷入生存困境。

二、老城区的三重压力两个机会

城市复兴发展除了政策因素支持外，还需宏观经济周期的支撑与促进。以下五个趋势信号需要重点关注并研究。

压力1—地产景气尾声。国内一线大中型城市普遍进入“存量优化”为主的城市更新周期，房价普涨为代表的房地产周期和城市发展模式难以为继，部分区域存在房地产结构性机会，比如创造充分就业机会和岗位的产业新区，以及生活配套优势明显的老城区。

压力2—商业格局重构。人口持续净流入区域和企业聚集产业发展、创造就业岗位充分良好的区域，会形成新的商业零售中心。

压力3—产业竞争加剧。城市竞争是产业竞争，疫情冲击充分验证了谁拥有实体制造和生产能力，谁就有主动权、主导权和生命力。在西安产业布局里，新城仍然面临“被掏空”的压力与风险。

机会1—科技回归都市。国际国内先行城市经验显示，老城区非常适合生活，比如学校、医院和公共交通完善便利，对科技研发创业群体即25-45岁就业群体吸引力极强，只要有住宅供给和产业导入，就可以支撑多重战略目标实现，这也是老城区提品质的应有之义。

机会2—资产运营管理。“存量优化”的内涵之一是持有资产并持续运营，这也是配合城市更新政策金融工具的重要基础。解放路沿线多处商业物业陷入亏损和生存困境，可以收购物业、导入产业，形成国资平台持有的固定资产＋产业资产＋现金流＋金融工具组合，支持更新和提品质加快实施。

三、老城区提品质的四个战略支撑点

就新城而言，目前有四个重要功能节点，应该作为战略支撑点。

1.火车站－大明宫区域：交通枢纽叠加历史文化遗产，组成双珠联壁，可作为中国文化国际输出的港口，周边可战略布局文化商务与国际交流组团。

2.解放路－东新街区域：目前聚集银行、保险、证券、信托、期货、基金等西安最完整、能级最高的金融产业链，周边配备有酒店、体育场及政务资源，是十分重要的金融商务聚集区，也是不可忽视、务必保住的战略资源产业资源。其中，市体育场地块是巩固这一板块和金融产业最可倚重的空间资源，要着力规划建设商务组团。

3.建国巷－四院－市中医院区域：地铁换乘和医疗健康功能节点及两大商圈黄金交点，在实体商业衰退周期中，可依托市四院重点学科专业积淀，整体定位提升为医疗健康和生命科学板块。其中已腾迁区域可重点引入眼科、产科等优势学科上下游配套企业和医疗技术企业，巩固好区域仅存的产业培育基础，并逐步聚集形成适应生命科学未来发展趋势的产业街区、都市园区。

4.后宰门－北大街区域：西安最好的基础教育和医疗健康板块，也是老城区提品质和“城市更新”必须依托的生活服务配套资源和动能支撑，区域内的绝大多数住宅将在10-20年内进入建筑安全寿命尾声，需要进行更新改造。可以围绕名校、名院，配置高品质生活空间，保障老城提品质的功能需求和人口导入需求。

四、三点建议

老城区提品质是迫切需求，也是系统工程战略任务。有三个关键需要深入认识、准确把握、持续用力。

1.留住企业。企业尤其是骨干企业外迁、流失，是阻碍新城内生增长与高质量发展的致命伤，要努力做到企业不迁、产业不丢。一要高度重视。把区内现有每一个骨干企业、新生企业都视为珍宝，加强常态化走访对接，充分沟通深入了解，准确把握企业的发展需求、政策需求、服务需求，千方百计做好服务保障，引导企业扎根新城融合发展不外迁多贡献。二要“反客为主”。既要招商引资引企，更要解放思想、转变观念，更加主动、更加有意识地培育扶持本土企业本土龙头，围绕企业发展需求，导入资源、创造空间，尝试以龙头企业、主力企业为核心的区域更新模式。这方面碑林有很好的案例可考察分析。比如依托本土企业做周边更新改造，达到企业不流失、人口不流失、街区换形象、发展增空间的多重目标。要跳出“腾龙换鸟”的思维定势，引导军工企业尝试“三变”，厂区变园区、制造变智造、技术变企业。

2.重塑产业。老城区提品质最核心最迫切的战略问题，需要有意识地配置产业梯队，即平稳发展的主力产业、快速上升的新兴产业、影响深远的未来产业。要把握三个关键：一是找准产业大方向。主要是找准当前技术和社会发展趋势中最有可能最有空间的技术和产业方向，这是筛选培育种子企业和未来产业的战略基础。比如说数字经济时代的万物互联、人工智能、芯片、传感器、算法算力等；比如老龄化趋势下的生物工程、分子医学、人机工程以及医学检测设备国产替代等。二是找准产业延长线。就是与核心技术、龙头企业相关联的上下游及横向协作领域的技术与产品和企业配套，通过培育扶持龙头企业、核心技术，有意识地推动企业聚集、技术聚合、创新集成，进而形成产业链和创新链。从目前存留的产业基础看，首先要选准龙头企业、主力企业和核心技术关键产品，并延伸拓展聚集上下游配套，比如说黄河厂雷达技术为核心的应用场景可以作为产业培育的基础；再比如昆仑汽车电子、华山精密制管与之延伸组合可以搭建汽车配件产业组团。三是找准产业交叉点。产业升级的最好方式是基于现有产品技术，嫁接新的技术，并找到与其他行业、产业交汇的应用场景，这些交叉点就是新的产业方向和关键点，越是多个技术、多个产业交叉，越应战略优先布局。比如生命科学与数字经济的交叉点之一就是医疗检测设备、辅助诊断及药物工程；雷达技术与人工智能的交叉点之一就是无人驾驶和物联网等。

3.加快更新。城市更新是老城区提品质的途径和主题，不同于房地产开发，其核心是“产－城－人”与“生产生活生态”的融合发展。一要选好功能节点。就是必须依托和借助功能与空间节点启动更新，总体有交通枢纽、产业聚集区、历史文化、公共服务四类节点。二要改出发展空间。尤其是通过留改拆，实现城市功能调整和空间拓展。比如东六七路棚户区及其他棚户区，更新目标之一就是改出容纳就业和居住的新空间，尤其是要借助发挥火车站交通枢纽和地铁换乘的区位优势，充分做好科技孵化和新经济新产业发展的空间，以及适合年轻人的生活栖居空间。三要探索更新模式。土地征收和招拆挂模式无法适应老街区老住区更新的投资收益要求，中央提出的“共有产权”是很好的破题思路与方向，尤其是对目前密度高的棚户区不失为可以尝试的方式，通过就地安置、提高容积率、国资平台介入等，最大限度地降低投资强度、缩短更新周期，使更新更易实施启动。